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买房缴税标准(房地产交税)

网友 被浏览: 49次 专题: 2022-01-10
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罗斌
推荐于:2022-01-10
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买房缴税标准(房地产交税)

房地产交税

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:⑴转让土地使用权,应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;⑵销售不动产,税率为5%;⑶包销商承销,应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

二、城市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据,依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育费附加。

三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。

四、房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。

五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

六、城市房地产税、三资企业土地使用费:城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业,按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等,征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。

七、印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税,但在土地开发建设,房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税,房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时,应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后,再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续。

八、契税:契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率

九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区,目前已经停止征收。

十、企业所得税、外资和外国企业所得税:是对我国境内的企业或组织,在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。

十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

应交下列税种:

1、营业税5%、城建税、营业税的07%、教育费附加3%、地方教育附加2%、防洪护堤费2%。2、契税4%;3、印花税0.03%;4、土地增值税0.5%;5、土地使用税按当地实际情况计税;6、车辆购置税10%;7、房产税;8、车船使用税;9、企业所得税等。 ×适用税率-速算扣除数。

房地产企业如何交税?

你可以参考下:

问:我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗?如何交的?

答:除了营业税及附加费,还有企业所得税、印花税、土地增值税,另外,营业税如果是公司自己建的,要交两道营业税,一道是建筑营业税,一道是销售不动产营业税。土地增值税按土地的增值额计算。

问:还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税?

答:《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定: (二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业——租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是:(一)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;(二)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;(三)按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本*(1+成本利润率)/(1-营业税税率)。

问:怎么样才能合理的少交税 ?

答:职业问题,不能公开回答。只能告诉你,依法纳税才是公民的义务。

一般来说,内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税,而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”,就是通过虚增成本,尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。

一位有过六年房地产从业经验的人士透露,调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外,对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业,则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做,将设计费用定得很高,以此转移利润。一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露,这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个,号称多元化经营,实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元,然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产,以完成最后的利润转移,因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的,根本就不值钱,不过是个道具而已。2004年,国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中,没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里,房地产企业的纳税总额也并不乐观。

二、避税具体方法

一)是预售购房款挂在往来账面。将预售购房款记账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,偷逃营业税和企业所得税,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。

二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款,只给购房者开据《收款收据》,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握。

三)是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。

四)是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张,在年度内随意调整税款的申报数额,通常做法是年初、年中减少申报数额,年末全部缴清。

五)是钻政策"空子",不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税,而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房,结果无法进行整个项目的结算,影响了土地增值税的及时足额入库。

六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款,不记收入或帐外循环,从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。

七)是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款,只在与工程队的往来帐上记载,而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减,而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额,以此少缴营业税。

八)是扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积,多结转经营成本。

九)是降价。无正当理由降低销售商品房价格,从而达到少缴营业税和企业所得税。

十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算。

三、税务部门如何核查房产企业税收

为全面加强房地产业的税收征管,堵塞征管漏洞,要从以下几方面入手。

一)规范税收日常管理,夯实房地产业征管基础。一是建立健全房地产企业征管基础资料。房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得、项目立项、工程招投标、工程预(概)算、商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料。二是实行项目管理。要按开发项目进行纳税登记,建立项目纳税台帐,并按项目进行税收跟踪管理,按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况。三是加强源头控管。与开发建设主管部门加强联系,定期取得建设主管部门控管的建设项目信息;委托房管部门在办理房屋权属登记时,实行"先税后证",防止税源流失。四是推行房地产和建安企业纳税评估。将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来,建立本辖区行业利润率、行业税负率、营业税负担率、企业所得税负担率等预警值指标体系,通过票表比对、票额比对、逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象,及时发现漏洞,实施税务约谈、函告等手段及时排查和纠正,督促纳税人主动自查纳税。五是加强对房地产企业的税收稽查。要适时开展房地产税收专项检查,配合征管开展有针对性的重点检查,对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光,充分发挥税务稽查的震慑作用,达到以查促管的目的。

二)把好征收方式认定关,管好两个所得税。房地产开发经营的特点是投入资金多,开发经营时间长,按税收的法理原则来说,所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择,也符合税收公平原则,因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证,并按实申报缴税的征管措施,这是加强税收征管的总体方向和目标。但从调查结果看,房地产企业财务核算不规范,向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象。鉴于这种情况,当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证,财务核算真实;另一方面又要想方设法防止纳税人做假账、报假数、少缴税。要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法,即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报,预征的企业所得税与营业税同步征收入库,对纳税人实行最低负担率预征后,若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的,要按规定的纳税期限及时向税务机关申报,并按实补税。

三)加强房地产营业税征管。对已完工交付销售的开发项目,应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票。对故意拖延不结算的企业,应按税收有关规定,采取核定计税价格征收建安营业税。要根据本地建安造价水平,制定最低计税价格。加强市区房地产建安工程税收控管,统一房地产税收和建安工程税收管辖权,将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关。加快房地产业税收信息化管理,通过建筑业税收信息管理系统,对房地产企业的税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等进行全程跟踪、监控和管理。对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用,房地产企业预收定金、预收房款时必须开具《商品房销售(预收款)票据》,要加大对不动产转让(销售)专用发票的审核和管理力度,对纳税信誉较差、欠税的房地产企业,不宜售给《不动产转让(销售)专用发票》,需开具发票的一律到税务征收窗口开具,并认真做好开发项目税收的预结算,做到税票两清,真正做到以票控税。

北京房屋中介公司的纳税标准

一、 买房人应缴纳税费:

1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2、 印花税:房款的0.05%

3、 交易费:3元/平方米

4、 测绘费:按各区具体规定

5、 权属登记费及取证费:按各区具体规定,一般情况是在200元内。

二、 卖房人应缴纳税费:

1、 印花税:房款的0.05%

2、 交易费:3元/平方米

3、 营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的)

4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

买房上税的问题

首先从你提供的资料上了解你房子是普通住宅!

普通住宅:

契税:90平米以下按1.0%征收

个税:五年内按成交价1.0%或差价的20% 五年外且为业主唯一住房免征!

营业税:五年内按差价5.5% 差额需提供原始购买契税票,提供不了按全额征

收!五年外的免征!

希望我的答案对你有所帮助!

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